As mudanças sobre as locações em shoppings centers devido à pandemia

Pessoas físicas e jurídicas, empresas de pequeno, médio e grande porte, entre todos os segmentos de negócios, sofreram com o impacto causado pela pandemia, que teve inicio há mais de um ano.
O isolamento social foi o meio pelo qual a possibilidade de se haver um controle da situação se tornasse possível de acontecer. Porém, o comércio e atividades que exigem um contato físico e presencial acabaram tendo sua porcentagem de lucro drasticamente afetada, prejudicando as vendas e o comércio de maneira geral.

E, pensando nas empresas estabelecidas em shoppings centers, o prejuízo é ainda maior. Isso porque os contratos de locação nesses empreendimentos possuem características diferentes das demais locações comerciais. Na maioria destes contratos, o aluguel possui duas formas de ser calculado: há o aluguel fixo, que já vem estipulado em contrato, e o aluguel percentual – baseado no faturamento mensal adquirido pelo lojista. Em datas sazonais, dependendo do contrato e suas cláusulas, o aluguel pode duplicar seu valor, uma vez que o aumento no número de vendas é maior. Além disso, existem outras taxas de cobrança que consistem tanto na contribuição dos lojistas para com o shopping, como também faturas que envolvam a locação em si. São diversas as contraprestações devidas pelo lojista ao empreendedor do shopping.

No âmbito jurídico é amplamente conhecida a expressão “o contrato faz lei entre as partes”, esta derivada do princípio da pacta sunt servanda, dando a entender que as cláusulas contratuais não podem ser modificadas e que os contratantes devem se ater a elas.

Entretanto, quando na execução do contrato ocorrer situações que tornem impossíveis ou gerem excessiva onerosidade para o cumprimento da obrigação por um contraente face ao outro e não havendo acordo extrajudicial entre as partes, é admitida a intervenção do Poder Judiciário para restabelecer a equidade entre as partes perante a obrigação contratada, fazendo-se respeitar, assim, um dos princípios balizadores do direito contratual, que é o princípio da igualdade.

Para possibilitar a revisão contratual, aplica-se a chamada Teoria da Imprevisão, a qual encontra-se prevista em nosso Código Civil, no artigo 317:

“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Sendo assim, quando se tratar de um contrato que preveja execução continuada, ou seja, que irá se estender no tempo, ocorrendo situações que, quando da assinatura, eram impossíveis de serem previstas pelos contratantes e que afete negativamente a capacidade econômica de um destes, o contrato poderá ser revisto, a fim de que se evite grandes prejuízos ao contratante afetado.

Sendo assim, quando lojista e empreendedor do shopping não chegarem a um acordo, é de suma importância a revisão destes contratos junto ao Poder Judiciário, assim como vem ocorrendo ao longo desses quase dois anos de pandemia.

Os tribunais de Justiça pátrios, pautados pela Teoria da Imprevisão, têm admitido descontos e, em alguns casos, afastado algumas das cobranças previstas em contrato, como podemos vislumbrar no julgado proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, no qual determinou a prevalência do aluguel percentual e afastou a cobrança do aluguel mínimo e fundo de promoção:

Analisando-se a jurisprudência dos demais tribunais de Justiça, em que pese uma divisão entre os entendimentos, verificou-se uma tendência pró-lojistas, com a concessão de descontos nos aluguéis que atingem até 50% do valor previsto no contrato.

Entretanto, é necessário frisar que não basta a mera alegação da pandemia para a revisão contratual. Em conjunto ao pedido é imprescindível a apresentação de documentos que demonstrem a real alteração da capacidade econômica do lojista, tendo em vista ser essa um dos requisitos da Teoria da Imprevisão, o que enseja na análise do Poder Judiciário e restabelecimento do equilíbrio contratual entre locatários e locadores.

 

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